Exporo verspricht viel. Anleger sollen ab 500 € wie Profis in Immobilien investieren können. Das Hamburger Unternehmen will einer einer breiten Masse von Anlegern ermöglichen, Geld in attraktiven Immobilienprojekten anzulegen. Geworben wird mit attraktiven Zinssätzen, die um Größenordnungen höher ausfallen als bei sicheren Festgeldanlagen. Doch wie sicher sind die Investments bei Exporo? Ist das Unternehmen seriös? Gibt es irgendwo Hinweise auf Betrug? Wir sind der Sache auf den Grund gegangen. Dieser Beitrag erläutert, wie Exporo funktioniert, um was es sich bei den Investments genau handelt und welche Chancen und Risiken damit verbunden sind.

Diese Punkte sprechen dafür, dass Exporo seriös ist:

Unternehmenshintergrund und Lizenzen

Hinter Exporo stehen zwei Unternehmen. Beide firmieren an derselben Adresse (Sandtorkai 70, 20457 Hamburg). Als Vermittler tritt die Exporo Investment GmbH auf. Dies ist ein Finanzdienstleistungsinstitut mit einer Erlaubnis gemäß § 32 Kreditwesengesetz (KWG). Die Exporo AG dagegen ist Finanzanlagenvermittler. Hier besteht eine Erlaubnis gemäß § 34 c und 34 f Abs. 1 Gewerbeordnung. Das Unternehmen ist ordnungsgemäß bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) registriert. Eine Banklizenz besteht nicht. Diese wird für das Geschäftsmodell jedoch auch nicht benötigt.

Exporo bezeichnet sich selbst als „Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments“. Die Plattform wurde im Jahr 2014 durch Simon Brunke, Björn Maronde, Tim Bütecke und Julian Oertzen gegründet. Diese vier Personen sind heute Vorstände der Exporo AG. Das Unternehmen mit Sitz in der Hamburger Hafencity beschäftigt mittlerweile mehr als 190 Mitarbeiter.

Die Idee für das Projekt entstand im Jahr 2013. Die Gründer sahen wachsenden Finanzierungsbedarf bei Immobilienprojektentwicklern. Diese litten unter einem erschwerten Zugang zu Bankkrediten, da die Regulierungsauflagen strenger geworden waren. Im Dezember 2014 ging Exporo als Crowdinvesting-Plattform mit dem Projekt „Feldbrunnenstraße“ online. Innerhalb von drei Monaten wurde Kapital in Höhe von 2,1 Millionen € von privaten Anlegern an Projektentwickler vermittelt.

Konnten Anleger anfänglich ausschließlich in neue Immobilienprojekte investieren, wurde das Angebot im Jahr 2018 um das Segment „Exporo Bestand“ erweitert.

Exporo ist Mitglied in verschiedenen Verbänden und wird durch verschiedene Dienstleister und Portale regelmäßig beobachtet. Der Bundesverband Crowdfunding zeichnete das Unternehmen im Jahr 2019 als „transparente Crowdfundingplattform“ aus. Der TÜV Saarland hat verschiedene Abläufe auf dem Onlineportal geprüft und mit einem Siegel ausgezeichnet. Gute Kundenbewertungen gibt es auf dem Portal eKomi.

Exporo Bonus: Meilen für Investitionen

Bei Exporo gibt es einen Bonus. Neukunden können Miles & More Meilen erhalten. Das Prinzip: Je höher die erste Investition, desto mehr Meilen gibt es. Für Neukunden gilt dabei zunächst bis zum 31.10.2019 die folgende Staffelung:

• Ab 500€ Investment = 500 Meilen
• Ab 2.500€ Investment = 3.000 Meilen
• Ab 5.000€ Investment = 7.000 Meilen
• Ab 7.500€ Investment = 12.500 Meilen
• Ab 10.000€ Investment = 15.000 Meilen

Auch Bestandskunden erhalten Prämienmeilen. Es gibt jeweils 1000 Prämienmeilen für 2000€ Investment. Maximal gibt es 5000 Prämienmeilen pro Investment.

Wichtig: Die Meilen gibt es nur für Miles & More Teilnehmer. Diese müssen ihre Miles & More Servicekartennummer im Profil hinterlegen. Dies ist im Menüpunkt „persönliche Daten“ möglich. Die Gutschrift der Meilen erfolgt innerhalb von fünf Werktagen.

Ein weiterer wichtiger Hinweis: Prämienmeilen können nicht mit Aktionscodes zu anderen Prämien kombiniert werden. Mitunter wirbt Exporo mit Startgutschriften im Bereich von ca. 50-100€. Aktuell gibt es allerdings kein solches Angebot.

Wie funktioniert das Exporo Geschäftsmodell?

Anleger investieren über Exporo via Internet in neue Immobilienprojekte (Exporo Finanzierung) oder in bestehende Immobilien (Exporo Bestand). Allerdings erwerben Anleger über das Portal kein Grundeigentum im engeren Sinne. Die Anleger werden nicht ins Grundbuch eingetragen. Stattdessen gewähren die Anleger ein zweckgebundenes Nachrangdarlehen an die Projektgesellschaft. Das Nachrangdarlehen begründet den Anspruch auf eine feste und zumeist recht hohe jährliche Verzinsung für eine bestimmte Laufzeit.

Hierbei gilt es, einen wesentlichen Umstand zu verstehen. Die Projektentwickler finanzieren einen wesentlichen Teil der Baukosten mit klassischen Bankkrediten. Diese sind erstrangig besichert und zu günstigen Zinssätzen erhältlich. Die Anleger investieren den Teil der Finanzierung, der nicht durch diese Kredite abgedeckt wird. Die Entwickler benötigen die Kredite bis zur Fertigstellung und zur Veräußerung der Immobilie. Wird der Veräußerungserlös wie geplant realisiert, werden die nachrangigen Kredite nebst Zinsen bedient.

Welche Chancen ergeben sich für Anleger?

Anleger haben die Chance auf eine hohe Verzinsung im Bereich von 5-6 % für eine Laufzeit von ca. 12-36 Monaten. Für diese Zeit werden die Immobilienkredite durch die Entwickler benötigt.

Diese Renditen liegen deutlich höher als zum Beispiel im Einlagengeschäft. Für mehrjährige Festgeldeinlagen erhalten Anleger kaum mehr als 0,5 % Zinsen pro Jahr. Auch sichere Bundeswertpapiere werfen keine positiven Renditen mehr ab. Investitionen über Exporo ermöglichen Anlegern somit, auch nach Abzug von Inflation und Steuern noch eine positive Rendite zu erzielen. Dies ist mit sicheren Sparverträgen und Anleihen von Emittenten höchster Bonität nicht mehr möglich.

Die wesentliche Neuerung durch Exporo besteht in den geringen Losgrößen. Investitionen sind ab 500 € möglich. Die Möglichkeit, mit Beträgen in dieser Größenordnung in einzelne Immobilienprojekte zu investieren, besteht ansonsten nicht.

Wie groß ist das Risiko?

Die Investments sind mit Risiken verbunden. Dies spiegelt sich auch in den höheren Zinsen wieder. Diese sind gewissermaßen der Preis für das übernommene Risiko.

Anleger gewähren Projektentwicklern Nachrangdarlehen. Die Darlehen werden typischerweise einer Kapitalgesellschaft gewährt. Kann diese das Darlehen nicht zurückzahlen, erleiden Anleger einen Verlust.

Die Immobilie dient zwar den meisten Fällen als Sicherheit. Allerdings handelt es sich um eine nachrangige Grundschuld. Das bedeutet, dass zunächst alle vorrangigen Gläubiger vollständig bedient werden. Nur, wenn sich danach noch liquide Mittel in der Insolvenzmasse befinden, erhalten die nachrangigen Gläubiger Geld.

Das Risiko wird dadurch vergrößert, dass die Projektentwickler für die Rückzahlung mit einem bestimmten Veräußerungserlös der Immobilie rechnen. Gleichzeitig finanzieren Anleger nur den Teil der Finanzierung, bei dem Banken (zu vertretbaren Zinssätzen) nicht mehr mitmachen. Das bedeutet im Klartext: Sinken die Immobilienpreise vom Start eines Projekts bis zur Veräußerung der Immobilie nur um 10-20 %, kann dies bereits zu einem Totalverlust für die nachrangigen Gläubiger führen. Dasselbe gilt, wenn die Kosten höher ausfallen als zunächst geplant.

Der Fortbestand des Unternehmens Exporo ist im Übrigen für das Risiko der Anleger nicht relevant. Exporo fungiert lediglich als Vermittler. Anleger schließen einen Vertrag mit der Projektgesellschaft ab. Selbst wenn Exporo bei Fälligkeit des nachrangigen Kredits nicht mehr existieren sollte, erhalten Anleger ihr Geld zurück.

Exporo selbst prüft durch Projektentwickler eingestellte Projekte nur eingeschränkt. Die eingeschränkte Prüfung erlaubt laut Exporo keine Aussagen darüber, ob die eingestellten Informationen und Angaben tatsächlich zutreffend sind. Darüber hinaus ermöglicht die eingeschränkte Prüfung auch keine Aussage darüber, ob die Projekte wirtschaftlich sinnvoll sind. Diese Entscheidung obliegt allein den Anlegern.

Eigenschaften eines Nachrangdarlehens

Nachrangdarlehen sind Finanzierungsinstrumente des Mezzanine Capitals. Mezzanine Capital stellt eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital dar. Durch die nachrangige Bedienung im Vergleich zu den Forderungen erstrangiger Gläubiger sind Nachrangdarlehen für Kreditgeber riskanter. Dafür fällt die Rendite höher aus. Im Fall einer Liquidation/Insolvenz werden nachrangige Gläubiger erst nach den vorrangigen Gläubigern bedient. Allerdings werden die Gläubiger vor den Anteilseignern bedient.

Da viele Projektgesellschaften jedoch nur so viel Eigenkapital vorhalten wie unbedingt nötig, führt ein signifikanter Rückgang des Veräußerungserlöses potenziell zu erheblichen Verlusten für nachrangige Gläubiger.

Ein nachrangiges Darlehen verbrieft ausschließlich einen Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung. Gläubiger besitzen keine Mitspracherechte wie zum Beispiel Aktionäre. Es gibt jedoch auch keine weiteren Pflichten. Insbesondere gibt es keine Nachschusspflicht. Das maximale Risiko betrifft 100 % des angelegten Kapitals.

Vergleich: Exporo vs. Immobilienfonds

Anlagen über Exporo entsprechen nicht dem Anlageprofil von Immobilienfonds. Bei Immobilienfonds wird in ein mehr oder weniger breit diversifiziertes Portfolio mit zahlreichen Immobilien investiert. Ein einzelnes Investment bei Exporo betrifft nur eine einzelne Immobilie. Während ein Immobilienfonds Immobilien erwirbt und seine Anleger durch die Ausgabe von Anteilen direkt daran beteiligt, treten Anleger bei Exporo als Darlehensgeber auf. Anleger partizipieren somit anders als bei einem Immobilienfonds nicht von steigenden Immobilienpreisen. Dies gilt jedenfalls für das Segment Exporo Finanzierung.

Welche Investmentangebote gibt es?

Auf der Plattform finden sich Immobilienprojekte an verschiedenen Standorten in Deutschland. Es werden immer wieder neue Immobilienprojekte eingestellt. Im Angebot sind zum Beispiel gewerblich genutzte Häuser sowie Mehrfamilienhäuser. Sehr häufig befinden sich die Immobilien in guten Innenstadtlagen. Bei vielen Projekten gibt es bereits vor Fertigstellung verbindliche Mietverträge. Dies teilte Exporo auf der Plattform mit. So gibt es solche Projekte, bei denen ein Großteil des noch fertig zu stellenden Objekts bereits an einen öffentlich-rechtlichen Mieter vermietet ist.

Zu unterscheiden ist zwischen den Investments in den Segmenten Exporo Finanzierung und Exporo Bestand.

Exporo Finanzierung

Bei Exporo Finanzierung geht es um Darlehen an Projektentwickler. Exporo vermittelt den Projektentwicklern das Kapital der Anleger. Die Entwickler planen und realisieren das Immobilienprojekt. Das Projekt wird typischerweise durch einen Verkauf der Immobilie realisiert. Der Projektentwickler zahlt das Darlehen an die Anleger zurück. Investments sind hier ab 500 € möglich.

Exporo Bestand

Anders verhält es sich bei dem Segment Exporo Bestand. In diesem Segment können Anleger ab 1000 € investieren. Investiert wird hier in bestehende Immobilien. Diese werden zum Teil durch Bankdarlehen, zum Teil durch die Anleger finanziert. Aus den Mieteinnahmen werden zunächst die Kosten sowie Zins und Tilgung für das Bankdarlehen erbracht.

Die Kosten bestehen in den Ausgaben für die Bewirtschaftung und Entwicklung der Immobilie. Die nach Abzug von Kosten und Kapitaldienst verbleibenden Überschüsse werden an die Anleger ausgeschüttet. Bei Exporo Bestand profitieren Anleger von Mietsteigerungen, Wertsteigerungen der Immobilie und der allmählichen Tilgung des Immobilienkredits.

Vorzeitige Verfügung über das Geld möglich?

Ob Anleger vorzeitig auf ihr Geld zugreifen können, hängt vom Segment ab. Bei Exporo Finanzierung ist dies grundsätzlich nicht möglich. Bei Exporo Bestand besteht die Möglichkeit, Anteile auf dem Marktplatz des Vermittlers zu verkaufen. Genauso ist es für Anleger möglich, auf diesem Marktplatz Anteile bestehender Projekte zu erwerben.

Kontoeröffnung und Einzahlung bei Exporo

Die Führung eines Benutzerkontos bei Exporo ist kostenlos. Einzahlungen sind per Überweisung und Lastschrift möglich. Es fallen keine Gebühren für den Abschluss von Darlehensverträgen an. Erträge aus Zinsen und Gewinnen unterliegen der Steuerpflicht. Exporo selbst behält keine Abgeltungsteuer ein. Anleger müssen die Zinserträge deshalb in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Für Privatanleger ist die Eröffnung eines Kundenkontos sehr einfach. Es müssen lediglich einige kurze Formulare ausgefüllt werden. Außerdem ist der Identitätsnachweis zu erbringen. Auch Unternehmen können über Exporo investieren. Dann ist es notwendig, persönlich mit dem Kundenservice in Kontakt zu treten. Der Kundenservice ist (auch für Privatkunden) zu Bürozeiten via E-Mail und Telefon erreichbar.

Investieren bei Exporo – so geht es

Nach der Eröffnung eines Kundenkontos sind Investitionen über Exporo sehr einfach. Der Einstieg in ein Projekt erfolgt vollständig online. Zunächst steuern Anleger das Projekt an, in das investiert werden soll. Mit einem Klick auf die Schaltfläche „Jetzt investieren“ wird der Prozess gestartet. In mehreren Schritten werden dann alle wesentlichen Fragen für den Investitionsprozess geklärt. Vor dem Abschluss werden der Vertrag, ein Risikohinweis und alle weiteren notwendigen Dokumente bereitgestellt. Anleger bestätigen die Dokumente und schließen den Investitionsprozess ab. Wie genau dieser Abschluss erfolgt, wird in einer separaten E-Mail erklärt. Anleger müssen dafür nichts per Post versenden. Es muss lediglich eine Zahlung per Überweisung oder Lastschrift angewiesen werden.

Fazit

Exporo ermöglicht Anlegern Investitionen in Immobilien ab 500 €. Damit ermöglicht das 2014 in Hamburg gegründete Unternehmen einer großen Zahl von Privatanlegern den niedrigschwelligen Zugang zum Immobilienmarkt. Dies gilt allerdings mit einigen kleinen Einschränkungen. Im Segment Exporo Finanzierung werden Immobilienprojekte finanziert.

Anleger leihen Projektentwicklern dazu Geld – und zwar als nachrangiges Darlehen. In diesem Fall besteht keine Partizipation an Wertsteigerungen der Immobilie. Außerdem ist das Risiko solcher Darlehen erheblich. Allerdings sind die Kredite mit 5-6 % pro Jahr auch sehr hoch verzinst. Im Segment Exporo Bestand investieren Anleger in bestehende Immobilien und partizipieren auch an Mietsteigerungen und Wertzuwächsen. In diesem Segment beträgt die Mindestinvestition 1000 €. Anders als im Segment Exporo Finanzierung können Anleger durch einen Verkauf ihrer Anteile auf dem hausinternen Marktplatz hier frühzeitig aus einer Position aussteigen.

Bei einer guten Diversifikation erscheint das Verhältnis von Chancen und Risiken vertretbar. Die Abwicklung ist in jedem Fall absolut seriös. Exporo verfügt über alle wesentlichen Lizenzen der Bafin und agiert ausschließlich als Vermittler. Selbst wenn das Unternehmen in der Zukunft nicht existieren sollte, erhalten Anleger ihr Geld von den Projektentwicklern zurück.